千葉・埼玉の空き家投資、表面利回り14%台の3事例を比較

Q表面利回り14%台の3事例に共通することは？

3事例に共通するのは、間取りをLDKに広げず、部屋数を保った4DKとして貸し出している点です。永田さんは、ファミリー層のプライベート空間を確保することや、法人による賃貸の需要を見込むことを理由に、あえてLDKにしない判断をしています。また、工期はいずれも約2か月、工事額は450万円〜455万円とほぼ同じ水準で、総投資額は798万円〜988万円に収まっています。月額家賃は96,000円〜120,000円です。

物件取得額と入居者の違い

違いが大きいのは物件取得額と入居者の層です。物件取得額は、春日部市の事例が348万円、船橋市の2事例が400万円と533万円でした。売値からの交渉で取得額を下げた事例もあれば、満額で購入した事例もあります。入居者は、家族での入居が2件、物流関係の会社による寮としての借り上げが1件です。駐車場についても、敷地内に確保した事例、近くの月極駐車場で対応できると判断した事例、駐車場がなくても問題ないと見た事例と、考え方が分かれています。

各居室の広さを活かした船橋市「広々バルコニー！庭ではガーデニング！広々空間4DK！」

千葉県船橋市の築44年、延床面積86.56㎡の4DKです。各居室がそれぞれ7帖を超える広さだったため、部屋をつなげずDKのままとし、ファミリー層向けに部屋数を残しました。バルコニーと裏庭が広いことも特徴で、駐車場は敷地延長部分を使い、隣家と話をして前後に停められるようにしています。

永田さんによると、売値は790万円でしたが、物件ツアーの勉強会で400万円での買付に挑戦する参加者を募り、その金額のまま買付が通ったそうです。当初の想定賃料は8万円でしたが、月額家賃99,000円で新婚の家族の入居が早く決まりました。総投資額850万円、表面利回り14%、投資回収年数7.2年です。買付は挑戦してみるものだ、というのが永田さんの振り返りです。

駐車場なしで満額購入した春日部市「月極駐車場が近くにあれば問題ない！」

埼玉県春日部市の築44年、延床面積75.76㎡の4DKです。業者が売主の物件で、価格は348万円。満額で購入しても利回りが合うと判断し、臨時ツアーで紹介されました。永田さんは、昔から閑静な住宅街と言われてきた場所であることから賃貸に問題はないと考え、駐車場がなくても近くの月極駐車場で対応できるエリアだと見ていました。

建物がしっかりしていたため、工事は表装と水回り、バルコニー防水が中心です。読みどころは賃貸募集の進め方で、当初の想定賃料は7.5万円、想定利回りは11.27%でしたが、想定より強気の家賃で募集し、3か月は待つつもりで臨んだそうです。約2か月で月額家賃96,000円での入居が決まり、ペットと暮らす家族が入居しました。総投資額は798万円、表面利回りは14.4%、投資回収年数は6.9年です。

元店舗を4DKにした船橋市「店舗内装を活かした4DK！」

千葉県船橋市の築42年の物件で、再生前は3DKと店舗スペースでした。これを延床面積61.28㎡の4DKに再生し、元店舗の内装で活かせるところは活かしています。最寄駅から徒歩9分で、駐車場はいらない物件と判断されています。デザインは男性的な雰囲気に合わせ、学生や若い人向けのシェアハウスなども見込んでいました。

売値720万円の店舗物件で、付き合いのある業者からの紹介でした。永田さんは、売主の希望が見えたところで紹介を受けたと話しており、物件取得額は533万円です。結果として物流関係の会社が寮として借り上げ、月額家賃は120,000円となりました。3事例の中で延床面積は最も小さいものの、家賃と表面利回り14.6%は最も高く、総投資額988万円、投資回収年数6.9年です。永田さんは最近の傾向として法人契約を挙げています。

まとめ：仕入れと募集の考え方を比べて読む

これらの3事例では、工事額や工期はほぼ同じでも、物件取得額の決まり方、駐車場の扱い、想定する入居者によって、家賃や総投資額に違いが出ています。交渉で取得額を下げた事例、満額で購入して家賃設定で工夫した事例、元店舗を法人向けに生かした事例と、それぞれ判断のポイントが異なります。数字の比較表と各事例のページもあわせてご覧いただき、ご自身の空き家活用や古家投資を考える際の参考にしてください。

※総投資額＝物件取得額＋工事額、表面利回り＝年間家賃収入（月額家賃×12ヶ月）÷総投資額 で算出した、各事例の実績です。 空室・修繕・税金などの費用を差し引く前の数字で、将来の収益をお約束するものではありません。