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奈良県の古家再生事例4件 表面利回り11.5〜13.3%
奈良県内の古家再生事例4件は、いずれも古家再生士の岡輝彦さんが担当し、表面利回りは11.5%〜13.3%、総投資額は540万円〜630万円の範囲に収まっています。今回は条件を設けずに選んだ、築32年〜築46年の戸建て4件です。同じ古家再生士による事例なので、物件の取得額と工事額の配分や、間取りの変え方、もとからある設備の残し方の違いを比べて読めます。
取り上げた4件の比較
| 物件名 | 所在地 | 築年数 | 総投資額 | 月額家賃 | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 新耐震物件NO.1 | 奈良県奈良市 | 築32年 | 630万円 | 65,000円 | 12.4% |
| ずどーんと抜いて広々LDK | 奈良県桜井市 | 築35年 | 540万円 | 60,000円 | 13.3% |
| 格天井の和モダンリビング | 奈良県大和郡山市 | 築39年 | 545万円 | 59,000円 | 13% |
| 広々テラスの明るい家 | 奈良県大和郡山市 | 築46年 | 572万円 | 55,000円 | 11.5% |
4件の事例に共通することは？
4件とも奈良県内の戸建てを、同じ古家再生士が総投資額630万円以下で再生し、賃貸に出している点が共通しています。所在地は奈良市、桜井市、大和郡山市（2件）で、完成時期は2022年8月から2024年1月にかけてです。月額家賃は55,000円〜65,000円で、再生後の間取りはいずれも3LDK以上のLDKがある間取りになっています。延床面積も76.95㎡から89.42㎡と、家族で住める広さの物件がそろっています。
物件の取得額と工事額の配分はどう違う？
取得額と工事額の配分は事例によって大きく異なり、取得に比重を置いた事例と、取得を抑えて工事に費用をかけた事例に分かれます。奈良市の「新耐震物件NO.1」は物件取得額480万円に対して工事額150万円と、工事を抑えた事例です。反対に、桜井市の「ずどーんと抜いて広々LDK」は取得額300万円・工事額240万円、大和郡山市の「格天井の和モダンリビング」は取得額290万円・工事額255万円で、取得額を抑えた分を工事に充てています。大和郡山市の「広々テラスの明るい家」は取得額360万円・工事額212万円です。これらの事例では、取得額を300万円以下に抑えた2件の表面利回りが13%以上となっています。比較表で投資回収年数（7.5年〜8.7年）とあわせて見ると、配分の違いが分かりやすくなります。
新耐震と大型車が停められる駐車場を生かした奈良市「新耐震物件NO.1」
奈良市の「新耐震物件NO.1」は、4件の中で最も築年数が浅い築32年の物件で、古家再生士の岡さんは、古家再生物件としては珍しい新耐震の建物である点を特徴に挙げています。間取りは4LDKのまま変えず、1階に10.5帖のLDKと水回り、2階に独立した4部屋という構成です。岡さんは、奈良県は車社会なので駐車スペースがある物件のほうが部屋探しの人に選ばれやすいと見ており、この物件はハイエースクラスの大型車も停められる駐車場がある点を強みとしています。総投資額は630万円、月額家賃は65,000円、表面利回りは12.4%で、入居者が決まるまでの期間は約1か月だったとのことです。
和室をつないで横長LDKにした桜井市「ずどーんと抜いて広々LDK」
桜井市の「ずどーんと抜いて広々LDK」は、4件の中で表面利回りが最も高い13.3%の事例です。キッチンと隣の和室の間の壁を抜いてつなぎ、4DKを3LDKにして横長のLDKをつくっています。2階の居室は一面だけ淡いパープルにした白い空間に、玄関には青いパッチワーク柄の壁紙を採用するなど、色づかいにも工夫があります。2階の洋室の窓に4つ連なったカーテンレールは、古家ならではの面白さとしてあえて残し、使い方は住む人に任せたそうです。岡さんによると、この物件は奈良県在住の古家再生投資プランナーから同行査定の依頼を受け、2人で現地を見て購入に至ったとのことで、物件との出会い方の一例としても読めます。
残された意匠と設備を生かした大和郡山市の2件
大和郡山市の2件は、どちらも和室の多い間取りを1部屋減らしてLDKをつくり、もとからあるものを生かしながら費用を調整しています。築39年の「格天井の和モダンリビング」は、6DKを5LDKに変更。格天井を模した天井を残して床をフローリングに張り替え、和モダン風に仕上げています。残っていた3つ口コンロのシステムキッチンはクリーニングして活用し、浴室はそのままに洗面台を新調、1部屋はほぼ手を入れずにコストを抑えたそうです。表面利回りは13%です。
築46年と4件で最も古い「広々テラスの明るい家」は、5DKを4LDKに変更し、1階のLDKをやわらかいイエローの壁紙で明るく仕上げています。和室は桃色と山吹色で印象を変え、2階の小さめの洋室は床をクッションフロアにして、ファミリークローゼットなどにも転用できるようにしたとのことです。玄関にあった頑丈な網戸ドアは、風と光を取り込みながら防犯にも役立つとして残し、セールスポイントにしています。岡さんは、駐車場付きで広い戸建てである点を評価する一方、玄関までの階段が唯一の気がかりになりそうだと見ています。月額家賃は55,000円、表面利回りは11.5%です。
まとめ 同じ古家再生士の4件から分かる再生の考え方
4件は同じ奈良県内、同じ古家再生士による事例ですが、取得額に比重を置くか工事額に比重を置くか、間取りを変えるか残すか、もとからある設備をどこまで生かすかで、それぞれ異なる判断がされています。表面利回りは11.5%〜13.3%と近い範囲にありながら、そこに至る組み立て方は一様ではありません。比較表で数字を見比べたうえで、各事例のカードから詳しいページを開き、物件ごとの判断の理由を読んでみてください。なお、利回りはいずれも表面利回りで、これらの事例での実績です。
※総投資額＝物件取得額＋工事額、表面利回り＝年間家賃収入（月額家賃×12ヶ月）÷総投資額 で算出した、各事例の実績です。 空室・修繕・税金などの費用を差し引く前の数字で、将来の収益をお約束するものではありません。
