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家賃10万円超えの空き家投資4例 埼玉・千葉で総額約1,000万円
月額家賃10万円を超える古家再生事例は4件で、表面利回りは12.3%〜14.6%、総投資額は985万円〜1,070万円の範囲に収まっています。いずれも築35年〜築44年の戸建てを再生し、月額家賃は105,000円〜120,000円です。家賃10万超え物件がどのような想定と工夫から生まれたのか、借り手の想定、駐車場、物件価格の考え方を中心に比べて読めるようにまとめました。
取り上げた4件の比較
| 物件名 | 所在地 | 築年数 | 総投資額 | 月額家賃 | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 広々豪邸！広々庭付き！駐車スペース３台可能！新耐震！ | 埼玉県春日部市 | 築42年 | 985万円 | 110,000円 | 13.4% |
| サービスルームが広々バルコニーと繋がる面白い戸建て！ | さいたま市岩槻区 | 築44年 | 1,000万円 | 105,000円 | 12.6% |
| 店舗内装を活かした4DK！ | 千葉県船橋市 | 築42年 | 988万円 | 120,000円 | 14.6% |
| Riverside Cafe Style Hous | 埼玉県川越市 | 築35年 | 1,070万円 | 110,000円 | 12.3% |
家賃10万円を超えた事例に共通することは？
4件とも、総投資額をおおむね1,000万円前後にかけ、そのうえで高めの家賃を設定している点が共通しています。埼玉県春日部市、さいたま市岩槻区、千葉県船橋市の3件は古家再生士の永田将太郎さんが担当し、いずれも法人の借り手を視野に入れて再生しました。実際に3件とも法人との契約に至っており、2件は物流関係の会社の寮、1件は事業所施設として使われています。永田さんは、春日部近郊では最近法人契約の動きが目立つと見ています。
もう一つの共通点は、物件ツアーを通じて購入者に紹介されている点です。春日部市の事例は水面下物件としてツアーで紹介され、岩槻区と船橋市の事例もツアーで購入者が決まっています。
駐車場と物件価格に見る4事例の違い
違いが大きいのは駐車場の扱いです。春日部市の事例は2台分を3台停められるように改良し、岩槻区の事例は1台分を縦列で2台停められるように改良しました。一方、船橋市の事例は最寄駅から徒歩9分という立地から駐車場を設けずに貸しています。埼玉県川越市の事例はカースペースありの物件です。
物件取得額にも幅があり、岩槻区の事例が480万円、川越市の事例が650万円です。工事額は420万円〜520万円で、取得額と工事額の配分が事例によって異なります。表面利回りは船橋市の事例が14.6%で、4件の中では最も高くなっています。
法人向けに読みが当たった春日部市「広々豪邸！広々庭付き！駐車スペース３台可能！新耐震！」
埼玉県春日部市の築42年、延床面積87.77㎡の4LDKです。間取りは変えずに、ファミリー層に加えて法人も狙った再生工事を行いました。古家再生士の永田将太郎さんは、一般家庭向けなら控えめに見て家賃8万円と想定していましたが、法人向けとして11万円で募集し、そのまま契約に至ったそうです。駐車スペースを3台分にした改良も決め手の一つになったと振り返っています。総投資額985万円、表面利回り13.4%です。
サービスルームを使いやすくした岩槻区「サービスルームが広々バルコニーと繋がる面白い戸建て！」
さいたま市岩槻区の築44年、4DK＋Sの戸建てです。バルコニーからしか入れなかったサービスルームを室内からも入れるようにし、書斎や趣味部屋に使える空間にしました。永田さんによると、売り出し価格680万円の物件に対し、表面利回りが10%を切らない480万円で買付を出したところ了承されたとのことです。想定家賃9万円のところ、105,000円で約1か月ほどで入居が決まり、物流関係の会社が寮として借り上げました。表面利回りは12.6%です。
元店舗を4DKにした船橋市「店舗内装を活かした4DK！」
千葉県船橋市の築42年、3DK＋店舗スペースを4DKに再生した事例です。元店舗の内装で活かせるところは活かし、男性的なデザインが合う雰囲気から、学生や若い人向けのシェアハウスなども見込んで工事しました。永田さんは、立地と条件が良く駐車場がなくても問題ないと考えていたそうです。結果として物流関係の会社が寮として借り上げ、月額家賃は120,000円、表面利回りは14.6%となりました。
築浅で資産価値に着目した川越市「Riverside Cafe Style Hous」
埼玉県川越市の築35年、4LDKに屋根裏収納のグルニエが付く物件です。担当の古家再生士の駒村雅史さんによると、雨漏り、シロアリ被害、家の傾きといった課題を解消し、クロスのデザインにこだわって内装を整えました。前の居住者の生活感やペット臭を抑えることにも力を入れています。駒村さんは、川越エリアの物件購入価格の平均が400万円前後と見るなか、本件は1.5倍以上の価格だったものの、築年数が浅く資産価値が高いため出口戦略も取りやすいと話しています。物件価格が少し高くても利回りが確保できれば前向きに検討する購入者が増えている、という印象も語っています。総投資額1,070万円、表面利回り12.3%です。
まとめ：家賃10万超え物件を比べて読むポイント
これらの事例では、借り手を一般家庭に限らず法人まで想定したことや、駐車台数を増やす、使いにくい部屋を使える部屋に変えるといった工夫が、家賃10万円超えにつながっています。一方で、駐車場なしで立地を生かした事例や、取得額は高めでも築浅の資産価値に着目した事例もあり、進め方は一つではありません。比較表と各事例のページもあわせて、ご自身の物件や検討中の物件に近い事例を探してみてください。
※総投資額＝物件取得額＋工事額、表面利回り＝年間家賃収入（月額家賃×12ヶ月）÷総投資額 で算出した、各事例の実績です。 空室・修繕・税金などの費用を差し引く前の数字で、将来の収益をお約束するものではありません。
